Chuyên gia “bắt mạch” thị trường nói gì về bong bóng BĐS năm 2019?

Với kinh nghiệm quan sát diễn biến thị trường nhiều năm, các chuyên gia cho rằng, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế.

Tham gia hội thảo Xu hướng và cơ hội đầu tư bất động sản 2019 diễn ra mới đây, ông Vũ Văn Phấn, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường Bất động sản Bộ Xây dựng cho biết, bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc các bất ổn của nền kinh tế, bao gồm:

Một là: Có sự tăng trưởng nóng bất thường, không ổn định của kinh tế vĩ mô.

Hai là: Có sự biến động lớn, kém hấp dẫn của các thị trường đầu tư khác như: vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi ngân hàng thấp…

Ba là: Các loại bất động sản bị hạn chế về nguồn cung hoặc nguồn cung quá nhiều so với nhu cầu thực tế.

Bốn là: Chính sách tài chính, tín dụng bất động sản bị nới lỏng, hạ chuẩn cấp tín dụng một cách quá dễ dãi, thị trường bất động sản đón nhận nguồn vốn quá lớn.

Năm là: Nhà nước thiếu sự can thiệp kịp thời và hợp lý vào thị trường bất động sản.

Bong bóng bất động sản thường xảy ra khi hội tụ cùng lúc nhiều bất ổn của nền kinh tế

Theo ông Phấn, đối chiếu 5 dấu hiệu nhận biết này với thực tiễn thị trường thì chưa đáng quan ngại về bong bóng bất động sản năm 2019. Hiện tại, các thị trường đầu tư như vàng, ngoại tệ, chứng khoán, lãi suất tiền gửi tiết kiệm không xảy ra biến động lớn. Kinh tế vĩ mô phát triển ổn định. Nguồn cung bất động sản được kiểm soát và tồn kho bất động sản cả nước đang trên đà giảm. Tổng giá trị tồn kho bất động sản tính đến tháng 11/2018 còn khoảng 22.976 tỷ đồng, giảm 105.572 tỷ đồng so với đỉnh điểm lúc thị trường cực kỳ khó khăn (quý I/2013). Dù vậy, ông Phấn cũng cho rằng, mức tồn kho này vẫn còn khá lớn, cần phải kéo giảm thêm để tránh gây khó khăn cho thị trường trong ngắn hạn.

Cùng với đó, Ngân hàng Nhà nước cũng đang kiểm soát hiệu quả chính sách tín dụng bất động sản và đang thực hiện lộ trình hạn chế dần cho vay bất động sản. Vai trò chỉ đạo của Nhà nước đối với thị trường ngày càng được chú trọng, các công cụ kiểm soát thị trường đang được phát huy hiệu quả vì cơ quan quản lý đã có nhiều kinh nghiệm quan sát thị trường qua các đợt biến động lớn.

Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp.HCM (HoREA) tin rằng, nhờ chính sách thắt chặt tín dụng bất động sản đang được áp dụng với liều lượng tăng dần đều, bong bóng bất động sản khó có thể xảy ra trong năm 2019.

Đồng thời, Ngân hàng Nhà nước đã kịp thời công bố chủ trương không nới room tín dụng trong những tháng cuối năm và đang tiếp tục thực hiện chính sách tín dụng thận trọng, chặt chẽ, có lộ trình hạn chế dần tín dụng vào lĩnh vực bất động sản.

Trong năm 2018, các ngân hàng thương mại chỉ được sử dụng 45% nguồn vốn huy động ngắn hạn để cho vay trung hạn, dài hạn, chủ yếu là lĩnh vực bất động sản. Theo lộ trình, kể từ ngày 1/1/2019 tỷ lệ này sẽ giảm còn 40%. Ông Châu tin tưởng, thị trường được quản lý, kiểm soát tốt sẽ khó xảy ra bong bóng bất động sản.

Song theo ghi nhận thực tế, đà giảm tốc của thị trường bất động sản đã xuất hiện thường xuyên trong năm 2018. Cụ thể, nguồn cung nhà ở sụt giảm, thanh khoản cũng đi xuống, giao dịch đất nền nhà phố trên thị trường thứ cấp đang trầm lắng so với năm ngoái, căn hộ nghỉ dưỡng tồn kho cao…

Đứng trước thực trạng đó, nhiều doanh nghiệp bất động sản đã chủ động lập kế hoạch ứng phó với bong bóng, đề phòng nếu kịch bản xấu diễn ra. Trên thị trường cũng đã bắt đầu xuất hiện một số quan điểm cảnh báo thận trọng với bong bóng bất động sản.

Trước đó, Tiến sĩ Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia kinh tế ngân hàng từng dự báo, nếu tín dụng tiếp tục đổ vào bất động sản, thị trường có thể rơi vào tình trạng bong bóng. Chính đà tăng tín dụng hiện nay đang gián tiếp hình thành bong bóng bất động sản.

“Dấu hiệu bong bóng xuất hiện là khi giá bất động sản tăng 100% trong vòng 1 năm. Thời gian bong bóng bất động sản có thể nổ ra vào khoảng năm 2019, tương đương chu kỳ khủng hoảng 10 năm của thị trường này”, ông Hiếu cho biết.